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大湾区新型产业用地政策梳理 | 九城各显神通(下)

文章作者:www.paulrstat.com发布时间:2019-09-11浏览次数:1442

前言

最后,我们分析了珠江口东岸的深圳,广州,东莞和惠州的新工业用地(M0)政策。事实上,从深圳出发的大湾区新工业用地政策是最早的参考。香港和新加坡的土地政策。新工业用地的提出是城市发展到一定阶段的解决方案,解决了工业发展与城市土地利用之间的矛盾。它通过从中国香港借来,逐渐在全国各大城市传播。在大湾区,除了珠江口东岸四个城市和城市和工业发展水平较高的城市,珠江口西岸的佛山,中山和珠海提出了新的工业用地并出台了相关政策据戴德梁行称。房地产部学到的信息也将在未来引入肇庆的新工业用地政策。

佛山

发展背景

2019年3月28日,佛山市顺德区村级工业园区升级改造办公室发布文件《顺德区村级工业园升级改造新型产业及综合型产业用地管理暂行办法(试行)》(顺村村办事处[2019] 7号)。

规划原则

新工业用地建设强度及物业指导:

建筑面积比不得小于3.0。允许建设不超过地块总建筑面积30%的生产服务等配套设施。严禁建设商品房、专家楼、宾馆、宾馆、培训中心等非生产性配套设施。<<> >

综合工业用地规划指南:

综合工业用地中,工业用地面积不低于宗地总用地面积的60%,工业用地建筑面积不低于本项目总建筑面积的60%。工业用地和商业服务设施混合使用的土地,不得单独建设生产服务业、行政办公、生活服务业等工业设施。

(此处综合型产业用地是指为支持产业用地和配套服务设施统一规划、功能适当混合,在工业用地基础上配置一定比例商业服务业设施用地(B)和公共服务设施用地;且允许在同一规划单元或规划条件中多个不同功能用途地块按一宗地整体出让,整体办理规划、国土等手续)

分割转让

新型产业用地经批准后,开发企业按有关规定进行分割销售, 其中产业用房分割销售单元建筑面积不得小于 300 平方米。可分割销售的配套设施计容建筑面积不超过总计容建筑面积的 15%,且原则上须面向项目内产业用房业主销售。

地价计算

属政府储备土地出让等情况的,必须以挂牌方式公开出让等方式出让,起始价不得低于评估价。公开交易起始价不得低于顺德区工业用地出让最低价标准,且不低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用及有关税费之和。

中山

发展背景

2019年6月27日,为适应新型产业用地需求,促进土地集约节约利用,中山市自然资源局新出台《中山市新型产业用地管理办法》,在工业用地大类中增加 ' 新型产业用地 ( M0 ) ' 中类。

规划原则

新型产业项目用地面积应大于2公顷。

容积率3.5-6.0;建筑密度不超过40%;绿地率10%-20%;建筑高度不超过120米;配套服务设施计容建筑面积不超过项目总计容建筑面积的30%。

产业用房与配套服务设施应尽量分开设置。

分割转让

开发主体自持产业用房比例不得低于51%,自持年份不得低于15年;2次转让的要求两年内不得再次转让。

产业用房按幢分割的,每个基本单元建筑面积不得少于2000平方米;产业用房按层分割的,每个基本单元建筑面积不得少于500平方米。配套服务设施可随产业用房按可分割转让产业用房建筑面积占产业用房总建筑面积的百分比分割转让。

地价计算

新型产业用地地价不得低于工业用地基准地价。

新增新型产业用地采取公开出让,出让起始价原则上按照商业服务业用地市场评估价的35%确定(经领导小组认定需要支持的产业项目,可下调至25%);

“三旧”改造的“工改M0”采取协议出让,市场评估价按照商业服务业用地市场评估价的20%确定;

已出让工业用地转为新型产业用地的采取协议出让,新型产业用地市场评估价按照商业服务业用地市场评估价的20%确定(仅限于翠亨新区马鞍岛范围)。

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珠海

发展背景

2016年5月,珠海市国土局对《珠海市国有建设用地使用权出让年限管理规定》进行修订,新规定增加了“新型产业用地”这一类型,指的是融合与生产紧密相关的研发、孵化、试验、创意、软件、信息、动漫、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套设施用地,最 高出让年限为50年。

新型产业用地具体规划及分割转让相关政策尚未出台。

地价计算

旧厂房改新型产业用地:规划容积率1.0(含)以下部分,地价不计收;规划容积率1.0以上部分,地价按新规划条件下新型产业用地市场评估价的40%计收;协议出让的不计收地价。

旧村改新型产业用地:采取协议出让方式供地的城中旧村拆建更新项目,其中保留划拨性质的原有村集体物业补偿安置及新增村集体经济发展物业部分,及村民及村集体房屋认定面积定额倍数(含)以内住宅功能部分,地价不计收;其余部分,地价按新规划条件下新型产业用地市场评估价的60%计收。

旧城镇改新型产业用地:采取协议出让方式供地的住宅区拆建更新项目,现状房屋认定面积1.2倍(含)以内的住宅功能部分地价不计收;其余部分,地价按新规划条件下新型产业用地市场评估价的100%计收。其他旧城镇改建更新项目,地价按新规划条件下新型产业用地市场评估价与原规划条件下相应用途单宗土地市场评估价差额的40%计收。

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香港

发展背景

香港于1999 年出台“商贸地带”规划指引。「商贸地带」包含三种主要经济活动:无污染性工业,一般办公室及商业用途。「商贸地带」并非要取代「商业地带」或「工业地带」。「商贸地带」将容纳无污染性工业和次级办公室/商业用途(图一),至于高级办公室/零售和酒店等发展则会保留于「商业地带」,而传统工业活动亦会继续保留于「工业地带」内。

商贸地带与商业地带、工业地带的关系

规划原则

商贸地带可以规划的产品业态:写字楼、商业、无污染性工业、工业行政及管理、出入口贸易写字楼、工业产品的测试、装配及品质控制、研究、开发、培训及设计、高科技、产品生产前后的工序、数据处理及资讯科技、服务性及传媒制作、销售及市场推广、贮存及分发、陈列室。

可以改规划为商贸地带的旧项目:

该区已有三栋或以上的工贸楼宇,包含已获规划许可转作商业用途的工业楼宇及在建筑设计上类似办公楼宇的工业楼宇;

公共交通网络完善及邻近公路干线、铁路车站及主要交通交汇处的区域;

区内与毗邻地区的土地用途不协调,或因难以解决的环境及交通问题,使该工业区不宜用作住宅发展;

该区与毗邻地区的敏感用途存在界面问题。例如:将现存工业及住宅发展区之间的土地改划作「商贸地带」,即可作为缓冲区;及该区有大量高空置率或残旧的建筑物,需要更多的推动力去改变该区的土地用途。

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